איך מחשבים שווי דירת מגורים משותפת בתל אביב בהליכי פשיטת רגל

 

מימוש דירת מגורים בתל אביב בהליך פשיטת הרגל

 
לבית המשפט המחוזי בתל אביב הוגשה בקשתו של המנהל המיוחד שעניינה מימוש דירת המגורים של החייב אשר הוא בעלים של מחצית הזכויות בה יחד עם רעייתו.
 
החייב, הגיש בקשה למתן צו כינוס ולהכרזתו כפושט רגל, כאשר הצהיר על 26 נושים בסכום חובות כולל העולה על 5,230,000 ₪.
 
החייב הצהיר אז, שאינו עובד והתא המשפחתי מתקיים מהכנסותיה של אשת החייב, העומדות על סכום חודשי של 15,000 ₪ נטו.
 
לחייב 3 ילדים והנכס העיקרי של החייב הוא דירת מגורים שנמצאת בבעלותו המשותפת עם אשתו, אשר עליה רובצת משכנתא, ועל פי המוצהר על ידי החייב, התא המשפחתי משלם בגין החזר המשכנתא סכום חודשי של 7,300 ₪.
 

במסגרת ההליך, ולאור העובדה שהנכס המרכזי של החייב הוא דירת המגורים, התבקש המנהל המיוחד לפעול למימוש הדירה.   דבר שיהיה בו גם כדי לשפוך אור על יכולת החייב להגיע להסדר עם נושיו וגם לבחון את האפשרויות העומדות לפנינו על מנת לקדם את התיק לעבר סיום.

הנכס העיקרי של החייב הוא דירת מגורים בבעלות משותפת עם אשתו

 
מעיון בחוות דעת שמאית המקרקעין עלו הנתונים הבאים:
 

• המדובר בדירת מגורים – מיני פנטהאוז, בשכונת רביבים בתל אביב.
•  
• הדירה היא בשטח של 150 מ”ר + מרפסת פתוחה בגודל כ- 57 מ”ר, כאשר לדירה צמודה חנייה בחצר, וכן מחסן.
•  
• שווי זכויות הבעלות בדירה כולה, על פי הערכת השמאית, עומדות על 4,640,000 ₪ – כדירה פנויה ובמחירי שוק.
•  
• שווי הדירה כתפוסה – יעמיד את התמורה בשיעור של 40% מהסכום האמור , היינו 1,856,000 ₪.
•  
• על הדירה רובצת משכנתא שיתרתה לסילוק עומדת על כ- 1,100,000 ₪.

 

איך מחשבים את שווי הזכויות בדירה בבעלות משותפת של החייב ושל אשתו?

 

שאלת שווי זכויות החייב בדירה חשובה ומשמעותית וכיצד יש לחשבן היא השאלה שתעמוד לדיון בשלב זה, וממנה ניתן יהיה לגזור ולהכריע בשאלה האם יש לקבל את הצעת אשת החייב לפדיון.
 

מדובר בדירה שהיא בבעלות משותפת של החייב ושל אשתו.
 

בדירה מתגוררים בני הזוג ועמם ילדיהם.   החשיבות הרבה לעניין אופן החישוב מתעוררת לאור המחלוקת ביחס לאופן המכירה: האם כתפוסה ( על ידי החייב ובני משפחתו), או שמא כפנויה, וכי אז יש לדאוג לסידור חלוף לחייב ולבני המשפחה.

האם יש לדאוג לסידור חלוף לחייב ולבני המשפחה

 

טענות המערער:

 

זאת אף בשים לב להלכת בית המשפט העליון שנקבעה ברע”א 8233/08 מרגלית כובשי נ’ אייל שוורץ, שם נקבע ברוב דעות כי בפירוק שיתוף בין בני זוג שנעשה על ידי כונס נכסים למימוש חובו של אחד משני השותפים, יחול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], התשל”ב – 1972, המאפשר לבן הזוג שאינו החייב לחסות בצל הוראות חוק הגנת הדייר, וכי הנכס יימכר כנכס “תפוס” והמחזיקים יהפכו לדיירים מוגנים, או שמא – שונה מקרה זה בנסיבותיו ותנאיו מעובדות המקרה בתיק שעמד לדיון בהלכת כובשי, ויש לאבחן את ההלכה הנ”ל, ולקבוע כי במקרה דנן תחול הוראת סעיף 86 א לפקודת פשיטת הרגל [ נוסח חדש], התש”ם – 1980 – היינו שומה יהיה עלינו לדאוג ולהסדיר מקום מגורים סביר – או להעמיד לרשות המשפחה כולה מקום מגורים חלוף (בין בהמצאת דירה אחרת, בין בתשלום פיצויים ובין בדרך אחרת).
 

מה אומר החוק?

 

זכויות החייב בדירה מהווים נכס אותו יש לממש על מנת לשלם את חובותיו. עם זאת, הוראות הדין קובעות כי במקרה של דירת מגורים של החייב, ועל מנת למנוע מצב בו יאבדו החייב ובני המשפחה את קורת הגג שמעל ראשיהם, יש להבטיח את מגוריהם – בין בהעמדת דיור חלוף ובין שיובטח מקום מגורים סביר.
 
סעיף 86 א לפקודת פשיטת הרגל קובע כך:
 
“(א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
 
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
 
(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה”.
 

מה אומרת הפסיקה?

 

במקרה דומה דובר על דירת מגורים של חייב אחר, שאינה אלא דירה צנועה ב- פש”ר 2216/04, בית המשפט הורה על מכירת הדירה תוך הסדרת הדיור החלוף, אזי שמגורים בדירת גג יוקרתית והתנהלות התא-המשפחתי כולו, כאילו לא מתנהל הליך של חדלות פירעון, מעוררת אי- נוחות מסוימת, שלא לומר קשיים, שייתכן ויהיה על בית המשפט לבחון אותם לעיצומם בעת הנכונה.
 
 

נגרם לך עוול? תן לנו לעזור לך

אז איך מתחילים?

לפנייה לעורך דין מומחה בפשיטת רגל – לחצו כאן